Ce qu'il faut retenir
- L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, impose une assurance au syndicat des copropriétaires et, séparément, à chaque copropriétaire.
- L'obligation est limitée à la responsabilité civile. Elle n'impose ni couverture des dommages à l'immeuble, ni plafond minimal, ni franchise maximale.
- Un contrat strictement conforme à la loi peut donc laisser une toiture détruite à la charge intégrale du syndicat.
- Le défaut d'assurance est une faute de gestion du syndic, et un risque financier direct pour tous les copropriétaires.
- L'obligation ne disparaît pas en syndic bénévole : elle pèse sur le syndicat, donc sur le copropriétaire qui le représente.
Avant 2014 : une obligation qui n'existait pas
Il faut mesurer ce que la loi ALUR a changé. Jusqu'au 24 mars 2014, aucun texte n'imposait d'assurance à une copropriété. L'obligation ne pouvait naître que du règlement de copropriété, document contractuel propre à chaque immeuble.
Les règlements rédigés après les années 1970 prévoyaient généralement une clause d'assurance. Les plus anciens, souvent ceux des immeubles haussmanniens divisés au début du XXᵉ siècle, n'en comportaient aucune. Des immeubles entiers restaient donc légalement non assurés, et la découverte se faisait au sinistre — au moment précis où il n'existe plus de solution.
C'est ce vide que l'article 9-1 a comblé.
Les deux obligations de l'article 9-1
Le texte crée deux obligations distinctes, qu'on confond souvent.
L'obligation du syndicat
Chaque syndicat de copropriétaires doit s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de propriétaire de l'immeuble bâti.
Le souscripteur est le syndicat des copropriétaires, personne morale qui existe de plein droit dès la division de l'immeuble en lots, sans aucune formalité de constitution. Le syndic signe le contrat au nom du syndicat, en exécution d'une décision d'assemblée générale prise à la majorité de l'article 24.
Ce que couvre cette responsabilité civile : les dommages causés aux tiers par l'immeuble lui-même. Un élément de façade qui se détache et blesse un passant, une chute dans une cage d'escalier mal éclairée, une infiltration vers l'immeuble voisin. Le syndicat répond de plein droit des vices de construction et du défaut d'entretien des parties communes — sans qu'une faute ait à être démontrée contre lui.
L'obligation de chaque copropriétaire
Chaque copropriétaire doit s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire bailleur.
Cette seconde obligation est personnelle et distincte de la première. Elle pèse sur le copropriétaire quelle que soit sa situation :
- S'il occupe son lot, elle est satisfaite par la responsabilité civile incluse dans son assurance habitation.
- S'il le loue, elle est satisfaite par une assurance propriétaire non occupant, dite PNO. C'est le point que beaucoup de bailleurs ignorent : l'assurance souscrite par le locataire ne couvre pas la responsabilité du propriétaire. Elle ne joue ni pendant les périodes de vacance du logement, ni pour les sinistres dont l'origine est le lot sans que le locataire soit en cause, ni contre les recours que le locataire ou le syndicat pourraient exercer contre lui.
Ce que l'obligation ne couvre pas
C'est le point le plus important de ce dossier, et le moins souvent énoncé.
L'article 9-1 impose la seule responsabilité civile. Il n'impose pas :
- la couverture des dommages à l'immeuble — incendie, dégât des eaux, tempête, catastrophe naturelle ;
- un plafond de garantie minimal ;
- une franchise maximale ;
- la couverture des équipements collectifs — ascenseurs, chaufferie, portes automatiques ;
- la protection juridique du syndicat ;
- la responsabilité civile des mandataires, syndic et conseil syndical.
La conséquence est concrète. Un syndicat assuré en responsabilité civile seule est en conformité parfaite avec la loi. Si une tempête arrache la toiture, aucune garantie ne joue : la réfection se finance par un appel de charges exceptionnel réparti entre tous les copropriétaires au tantième.
C'est pourquoi la quasi-totalité des copropriétés souscrit une multirisque immeuble complète, qui va très au-delà du minimum légal. L'obligation est un plancher, pas une norme de couverture.
Les sanctions du défaut d'assurance
Aucune amende administrative n'est prévue par le texte. Les conséquences sont ailleurs, et elles sont plus lourdes.
Pour le syndic, l'absence de souscription est une faute de gestion. Un syndic professionnel engage sa responsabilité civile professionnelle, obligatoirement assurée au titre de la loi Hoguet. Un syndic bénévole engage son patrimoine personnel. La jurisprudence retient classiquement trois manquements : le défaut de souscription de l'assurance obligatoire, l'absence de déclaration d'un sinistre dans les délais contractuels, et le défaut d'entretien d'une partie commune dont le risque était connu et signalé.
Pour les copropriétaires, le risque est financier et immédiat. Un sinistre de responsabilité civile non assuré se paie sur les fonds du syndicat. Si la trésorerie ne suffit pas — ce qui est la règle —, l'assemblée générale doit voter un appel de charges exceptionnel. Un copropriétaire ne peut s'y soustraire au motif qu'il n'était pas d'accord avec la gestion.
Pour le copropriétaire non assuré individuellement, la sanction est l'absence de couverture de sa propre responsabilité. Le syndicat ou un voisin lésé exercera son recours contre lui, et il répondra sur son patrimoine.
Les recours du copropriétaire
Un copropriétaire qui constate que l'immeuble n'est pas assuré, ou qu'il l'est insuffisamment, dispose d'une séquence précise :
- Demander l'attestation d'assurance au syndic. Il est tenu de la communiquer, et elle figure parmi les documents consultables avant l'assemblée générale.
- Mettre le syndic en demeure par lettre recommandée, en lui rappelant l'article 9-1.
- Faire inscrire le point à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. La demande d'inscription est un droit du copropriétaire, à exercer par lettre recommandée adressée au syndic.
- Convoquer une assemblée générale si le syndic reste inerte : un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix peuvent le mettre en demeure de convoquer, puis saisir le président du tribunal judiciaire.
- Demander la désignation d'un administrateur provisoire en dernier ressort, lorsque la carence du syndic met la copropriété en péril.
Le cas du syndic bénévole
L'obligation ne s'allège pas lorsque la copropriété se gère elle-même. Elle pèse sur le syndicat, et le syndic bénévole en est le représentant légal : c'est lui qui souscrit, déclare les sinistres et répond de ses manquements.
Deux vérifications sont déterminantes, et elles se font avant de chercher un tarif.
L'assureur accepte-t-il le syndic bénévole ? Tous ne le font pas. Plusieurs assureurs réservent leur contrat multirisque immeuble aux copropriétés gérées par un syndic professionnel, parce que la qualité de la déclaration de sinistre et de l'entretien préventif en dépend. C'est une condition d'acceptation du risque, pas un détail tarifaire.
La responsabilité personnelle du mandataire est-elle couverte ? Un syndic professionnel est obligatoirement assuré en responsabilité civile professionnelle. Un bénévole ne l'est pas. Sa seule protection est la garantie responsabilité civile des mandataires du contrat du syndicat — souvent proposée en option. Sans elle, le copropriétaire qui a accepté le mandat par civisme répond sur son patrimoine d'une erreur de gestion.
Le conseil pratique
Avant l'assemblée générale qui vote le contrat, trois documents suffisent à juger.
L'attestation d'assurance en vigueur, pour vérifier que l'obligation est satisfaite et depuis quand.
Le tableau de garanties, pour vérifier que le contrat dépasse le minimum légal : dommages aux parties communes, équipements collectifs réellement présents dans l'immeuble, responsabilité civile des mandataires, protection juridique. Comparer les plafonds à la valeur de reconstruction de l'immeuble, et non à un montant abstrait.
Le règlement de copropriété, pour savoir ce qui est commun. C'est lui qui déterminera, au sinistre, quel assureur paie — et cette question se tranche sur le règlement, pas sur le contrat d'assurance.
Un dernier réflexe : si le contrat est présenté à l'assemblée avec une hausse, demander la sinistralité des trois dernières années. C'est le facteur qui pèse le plus lourd dans la tarification, et la seule donnée qui permette de juger si la hausse est justifiée ou si une mise en concurrence s'impose pour l'exercice suivant.